都市開発で区画整理を行ったり、遺産分割で広い土地を何人かで分けたりするときに重要なのが、筆界（“土地の境界”を表す不動産登記法上の専門用語）を明確にすること。土地家屋調査士は、このような土地の境界について調査・測量し、役所に提出する不動産登記の申請書類を作成するなど登記の申請手続を依頼人（所有者など）の代理で行うのが主な職分となっている。また、建物についても増改築などの際に建物の構造、床面積等について調査し、登記の申請手続を代理する。

つまり、土地や建物がどのような場所にあり、どんな形状をしているのかを調べ、現実と登記する図面のズレがないように整える仕事といえる。

土地や建物など個人財産を主に扱うことになるため、土地家屋調査士には、登記に関する法律を熟知していること、公正な判断力をもっていることが要求される。後々の無用な争いごとを避けるという意味においても、多くは所有者や調査依頼者に立ち会ってもらい、権利者が納得のいくように、確認を取りながら作業を進めていくことが多い。その際、現場に出て土地や家屋を測量し、正確な作図をする力も求められる。測量・調査には細心の注意と技術の裏付けが必要である。

土地家屋調査士は仕事がら、とくに信用や実績が必要となるため、最初は既存の事務所で経験を積む人が多い。近年は都市計画などによって、個人所有の土地・家屋だけでなく、道路や公園を造る公共事業でも土地家屋調査士が求められており、そのなかで安定受注を得られるかどうかが重要である。

資格を取得して独立開業するには、日本土地家屋調査士会連合会に登録申請する必要がある。

筆記試験（午前の部と午後の部）と口述試験で実施され、合格率は10％前後という難関なので、相応の準備が必要だ。専門の学校や通信講座で学習するのが一般的だが、独学の場合は過去問や問題集を繰り返して解き、知識をつけながら実践力も鍛えなければならない。

午前の部では調査や測量に関する技術が、午後の部では主に不動産の表示に関する登記について必要な知識が問われる。測量士（補）や建築士は午前の部が免除される特例があり、多くの合格者は午前の部免除での受験者となっている。なお、筆記試験の合格者は次回の筆記試験が免除される。